中产焦虑：海外房产 VS 国内商铺，金边 6% 回报率成新宠？
发布时间：2025年2月14日 分类：行业新闻
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中产焦虑：海外房产 VS 国内商铺，金边 6% 回报率成新宠？
1、中产资产缩水危机：为何转向海外？
近年来，人民币汇率波动叠加国内商铺空置率攀升（引用国家统计局 2023 年商业地产报告数据），中产家庭年化收益率普遍跌破 3%。以北京某社区商铺为例，500 万购入的店面年租金仅 12-15 万，扣除税费后净回报率不足 2.5%。而同期柬埔寨金边核心区公寓，凭借 6%-8% 的租金回报率和美元资产属性，成为中产抗贬值的 “新标的”。
2、国内 VS 海外：投资成本与回报率拆解
| 维度 |
国内商铺 |
金边房产 |
| 入门门槛 |
300 万起（二线城市非核心区） |
80 万起（核心区一室公寓） |
| 持有成本 |
房产税 + 物业费（年均 5-8 万） |
物业管理费（年均约 4000 元） |
| 净回报率 |
2%-3% |
6%-8%（数据来源：世邦魏理仕 2024） |
| 流动性风险 |
平均转手周期 18 个月 |
外籍买家交易量年增 23% |
3、金边房产热背后：3 大红利支撑
- 人口红利：金边常住人口突破 300 万，30 岁以下占比超 60%，催生租房刚需；
- 政策红利：柬埔寨允许外籍永久产权、无外汇管制，资金进出自由；
- 基建红利：日本援建新机场、中柬共建金边 - 西港高铁（2026 年通车），拉动资产增值预期。
4、风险提示：不是所有海外房产都叫 “黄金坑”
尽管金边租金回报率亮眼，但需警惕：
- 汇率波动：柬币（瑞尔）挂钩美元，需预判美元加息周期；
- 法律差异：务必通过本地注册机构交易，避免土地权属纠纷；
- 区域选择：优先布局 BKK1、堆谷等外籍租客集中区，空置率低于 5%。
“全球资产配置” 不再是富豪专利，中产家庭通过金边等新兴市场房产对冲人民币贬值，需平衡收益与风险（插入内部链接：东南亚投资法律指南）。2024 年入场者，建议选择 “包租 3 年 + 美元结算” 项目，锁定 6% 基础收益的同时，静待资产升值空间。
